Najem

Pędząca inflacja, migracje, problemy z kredytem czy inne sytuacje losowe powodują większe zainteresowanie najmem. Najem może dotyczyć zarówno lokali mieszkalnych jak i niemieszkalnych oraz mimo swoich zalet w pewnym zakresie może generować również wiele problemów. Na co należy zwrócić uwagę?

Podstawowe zasady dotyczące najmu zostały uregulowane w Kodeksie Cywilnym, który jednoznacznie przesądza, że celem tej umowy nie jest wyzbycie się własności, a jedynie oddanie jej do korzystania przez osoby trzecie.

Zgodnie z art. 659 Kodeksu Cywilnego przez umowę najmu Wynajmujący zobowiązuje się oddać oznaczoną rzecz Najemcy, do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić w zamian Wynajmującemu umówiony czynsz.

Jeżeli chodzi o formę, to nie została ona określona, przy czym w kilku przypadkach, dla wywołania określonych skutków umowa najmu powinna zostać zawarta we wskazanej w przepisach ustaw formie.

Po pierwsze w przypadku zawarcia umowa najmu nieruchomości lub pomieszczenia na czas dłuższy niż rok umowa ta powinna być zawarta na piśmie, a w przypadku skorzystania z innej formy uważa się, że została zawarta na czas nieoznaczony. Wobec czego, jeżeli nie chcemy, aby nasza umowa wywołała skutek umowy zawartej na czas nieoznaczony - co wypływa na możliwość wypowiedzenia jej zarówno przez Najemcę, jak i Wynajmującego z zachowaniem terminów umownych, a w ich braku z zachowaniem terminów ustawowych - musimy zadbać o właściwą formę.

Po drugie zawarcie umowy najmu w formie pisemnej z datą pewną ma znaczenie z punktu widzenia mechanizmu przejścia praw i obowiązków wynajmującego na nabywcę w przypadku zbycia przedmiotu najmu w trakcie obowiązywania tej umowy. Bowiem zasadą jest, że w razie zbycia rzeczy najętej w czasie trwania najmu nabywca wstępuje w stosunek najmu na miejsce zbywcy, ale może wypowiedzieć najem z zachowaniem ustawowych terminów wypowiedzenia. Jednakże prawo to nie przysługuje, gdy umowa najmu została zawarta z zachowaniem wyżej wskazanej formy, a rzecz została Najemcy już wydana. W związku z tym sytuacja prawna Najemcy, mimo zbycia rzeczy, nie zmienia się wówczas w stosunku do jego pierwotnej sytuacji prawnej wynikającej z umowy zawartej ze zbywcą przedmiotu najmu.

Po trzecie, gdy nieruchomość będąc przedmiotem umowy posiada urządzoną księgę wieczystą strony umowy mogą ujawnić zawarcie przedmiotowej umowy w dziale III tej księgi wieczystej. Przy czym zgodnie z art. 31 ustawy o księgach wieczystych i hipotece dokumenty stanowiące podstawę wpisu powinny posiadać podpisy poświadczone przez notariusza. Ujawnienie umowy najmu w księdze wieczystej nieruchomości niewątpliwie zwiększa ochronę prawną najemcy. Powoduje bowiem, że najem taki ma pierwszeństwo przed innymi prawami na nieruchomości wpisanymi do księgi wieczystej później lub w ogóle nie wpisanymi do księgi wieczystej nieruchomości, a nadto uzyskuje ono skuteczność względem praw nabytych przez czynność prawną po jego ujawnieniu. Co oznacza, że uprawniony z takiej umowy może dochodzić swoich roszczeń i praw przeciwko każdemu właścicielowi nieruchomości.

Kolejną kwestią istotną jest legitymacja czynna do zawarcia umowy najmu. Co do zasady posiada ją podmiot, który dysponuje tytułem prawnym do konkretnego lokalu. Przy czym można wskazać dwie sytuacje, które generują dodatkowe obowiązki w tym zakresie. Mianowicie w przypadku małżonków posiadających ustrój wspólności majątkowej zgodnie z treścią art. 37 kodeksu rodzinnego i opiekuńczego do zawarcia umowy najmu - jako do czynności prowadzącej do oddania do korzystania - której przedmiotem jest lokal stanowiący ich majątek wspólny wymagana jest zgoda małżonka lub zawarcie tej umowy przez małżonków. A nadto w przypadku, gdy przedmiot najmu stanowi współwłasność udziałową do oddania jej w najem - jako czynności przekraczającej zwykły zarząd - wymagana jest zgoda wszystkich współwłaścicieli zgodnie z dyspozycją art. 199 Kodeksu Cywilnego.

Z notarialnego punktu widzenia ostatnią kwestię stanowi sposób zabezpieczenia interesów Wynajmującego. Podstawowym zabezpieczeniem jest kaucja wpłacana na rzecz Wynajmującego. Jednakże czasami może okazać się to niewystarczającym zabezpieczeniem, które ponadto dotyczy wyłącznie kwestii finansowych. Wobec czego w przypadku najmu zwykłego można zobowiązać Najemcę do złożenia oświadczenia o poddaniu egzekucji co do wydania lokalu lub oświadczenia o poddaniu egzekucji co do zapłaty czynszu w formie aktu notarialnego. Dokumenty te stanowią tytuły egzekucyjne i w przypadku rozwiązania lub wygaśnięcia umowy Najmy mogą przyczynić się do skrócenia procedury związanej z eksmisją lub zapłatą zaległego czynszu.